住宅ローンを延滞しているあなた必見!ギリギリの任意売却スケジュールまとめ

夢だったマイホームを手に入れたものの、様々な事情で返済出来なくなる場合があります。

ボーナスカットや給料の減額、出向などによる収入減。

病気や怪我により、就労が難しくなった。

いろいろなケースがありますが、住宅ローンの延滞回数が積み重なってくると抵当権が実行されて競売となります。

競売になれば、本来の価値の半分程度になる可能性もあります。

こうなる前に、任意売却という方法を使って、あなたの家を売却して手元にお金を残せる可能性があります。

今回は、そのスケジュールをまとめます。

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任意売却までのリミット

住宅ローンを滞納している場合、滞納が積み重なると裁判所から『担保不動産競売開始決定通知』が届きます。

この通知が来てしまうと、任意売却は不可能になります。

つまり、この通知が届くまでに任意売却をしなければなりません。

個々の金融機関によって違いますが、まずは『督促状』が届きます。

その後も、滞納を続けていると一般的には3〜6回の滞納で『催告書』が届きます。

催告書とは『滞納が続いているので保証会社に代位弁済を実行してもらいます』という意味です。

代位弁済とは、住宅ローンを組んだ時に利用している保証会社から金融機関は借入金を一括で返済してもらいます。

つまり、借りている債務者は金融機関への返済ではなく、保証会社への返済が必要になるのです。

滞納している債務者が、保証会社への返済を行うことができるケースはほとんどないため代位弁済後に上記の通知が届きます。

これが任意売却が出来なくなるまでのリミットです。

任意売却のスケジュール

上記のようなケースにならないように、本来であれば滞納しがちになった時点で任意売却を検討するべきです。

せっかくのマイホームですが、競売になってしまってはあなたの人生が狂いかねません。

では、任意売却までのスケジュールを見ていきます。

ステップ1:査定によって売却価格を決める。

まずはいくらで売却をするのか決定するために、不動産会社から査定を受けます。

査定が相場価格であるとは限らないので、注意してください。査定に関してはこちらも御覧ください。

相場よりも少し安い金額で早く売れるような価格設定を行います。

ステップ2:広告開始から内覧まで

価格が決定すれば、不動産会社と媒介契約を締結した後に広告を開始します。

興味をもった買主が現れれば、実際に来てもらって内覧を実施し検討してもらいます。

内覧は売却にむけた大一番ですので、しっかりと準備しましょう。こちらに詳しく解説しています。

ステップ3:売買契約

買主が決定すれば、売買契約を交わします。

売買契約を交わせば、引き渡しまでもう少しです。

実行日を決定し、入金を確認して引き渡します。この時には引越しを完了しておかなければなりません。

ステップ4:金融機関と保証会社との交渉

事前に金融機関と保証会社には報告していますが、ここでさらに交渉が必要になります。

売却金額がもし住宅ローンに満たない場合は、完済していない状態で抵当権を外してもらわなければなりません。

残債に関しても計画的な返済計画をこの時点で立て直します。

この交渉はあなただけでは出来ませんので、専門家に依頼します。


 

ここまで、くれば実行して引き渡しを行えば手続きは終わりになります。

スケジュールはかなり厳しい

ここまでの作業を抵当権が実行されるまでに行わなければなりません。

かなり厳しいスケジュールになっています。

だからこそ、滞納がスタートした時点で着手しなければならないのです。

あなた一人で抱え込む必要はなく、専門家がサポートしてくれます。

難しい交渉も専門家が相手なら金融機関も対等に対話してくれますので、ぜひ依頼しましょう。

相談は無料の場合が多いので、すぐに相談しましょう。

ninni

ABOUTこの記事をかいた人

大学生のときに宅建を取得。自身でも不動産賃貸業を営んでいます。だからこそ、不動産会社との付き合い経験も多く皆様がお困りな点などをアドバイスできます。はじめての売却は業者側とあなたとの間に大きな情報の格差があります。騙されないためにも客観的な情報を持って落ち着いて交渉しましょう!